國金證券-房地產行業周報:政策組合拳托底樓市,央國企銷售逐步復蘇-221002

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                        日期:2022-10-05 20:33:53 研報出處:國金證券
                        行業名稱:房地產行業
                        研報欄目:行業分析 杜昊旻  (PDF) 19 頁 1,042 KB 分享者:1385******883 推薦評級:買入
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                        研究報告內容
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                          行業點評

                          本周A股港股地產下跌,物業板塊先漲后跌。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】本周申萬A股房地產板塊漲跌幅為-2.5%,在各板塊中位列第13;WIND港股房地產板塊漲跌幅為6.2%,在各板塊中位列第18。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為5.4%,恒生中國企業指數漲跌幅為-3.3%,滬深300指數漲跌幅為-1.3%;物業指數對恒生中國企業指數和滬深300的相對收益分別為-2.1%和-4.1%。

                          本周上海、深圳、蘇州、沈陽等地土拍結束,各城熱度分化。本周全國300城宅地成交建面1805萬㎡,單周環比5%,單周同比36%,平均溢價率3%。2022年初至今,全國300城累計宅地成交建面36083萬㎡,累計同比-44%;年初至今,華潤置地、中海地產、保利發展、建發房產、招商蛇口的權益拿地金額位居行業前五。

                          本周新房成交延續快速反彈趨勢,同環比均明顯提升。本周(9月24日-9月30日)35個城市商品房成交合計796萬平米,周環比+51%,周同比+17%。其中,一線城市周環比+23%,周同比+8%;二線城市周環比+66%,周同比+23%;三四線城市周環比+28%,周同比+0%。

                          本周二手房表現活躍,環比小幅下降,同比提升。本周(9月24日-9月30日)15個城市二手房成交合計176萬平米,周環比-4%,周同比+28%。其中,一線城市周環比+22%,周同比+8%;二線城市周環比-12%,周同比+38%;三四線城市周環比+9%,周同比+28%。

                           9月百強銷售表現與上月相當,頭部央國企房企銷售更具韌性。2022年1-9月百強房企累計銷售同比-46%,降幅較1-8月收窄2pct;9月單月百強房企銷售環比+4%,同比-26%。①從梯隊來看:頭部TOP10房企銷售更具韌性,1-9月累計銷售同比-39%,9月單月銷售環比+7%,同比-7%;9月TOP30房企中已有14家銷售環比為正,11家同比為正。②從房企性質來看:央國企銷售逐步復蘇,頭部招商蛇口、華潤置地、中海地產和保利發展單月同比均為正,而越秀地產表現最為強勢,同環比均超過100%。

                          全國層面出臺政策組合拳,支持剛性和改善性需求。①央行、銀保監會發布通知:2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限;政策實質是對這類城市的定向和結構化降息,對首套房需求的釋放有促進作用。②財政部發布通知:2022.10.1至2023.12.31期間出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠;與房貸利率下限調政府互補,加速存量房的流通,促進置換改善需求釋放。③9月30日央行下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以上調整為3.1%。我們預計后續各城市在認房認貸標準方面或有進一步松動,疊加利率下調、減免稅費及各地的四限松綁,促進房地產行業的健康發展。

                          投資建議

                          首推穩健經營且能保持一定拿地強度的頭部央國企和改善型房企,如中國海外發展、綠城中國、建發國際集團、濱江集團。此外,政策放松或加大市場活躍度,建議關注強房產交易平臺貝殼。

                          風險提示

                          寬松政策對市場提振不佳;三四線城市恢復力度弱;多家房企出現債務違約

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                        妺妺晚上来我房间和我做了